金陵天泉湖養生養老社區 開創“以房養老”新模式

金陵天泉湖養生養老社區提供“菜單式”的養老服務，包括家政、醫療、護理等?？紤]到客戶養老需求，社區建筑在排布上采用整體單邊走廊設計，戶戶朝南。圖為效果圖

養老地產發展至今，已存在三種模式有跡可循：一類是公立機構養老，一類是私立機構養老，還有一類是居家養老。

隨著人口老齡化社會的不斷加劇，養老地產有限的供給難與廣泛的市場需求間形成平衡。以公立養老為例，2017年民政部公布的《2016社會服務發展統計公報》顯示，截至2016年底，全國60歲及以上老年人口23068萬人，其中65歲及以上人口15003萬人；全國各類養老服務機構和設施14.0萬個，各類養老床位合計730.2萬張。

養老機構“一床難求”，私立養老機構嚴重兩級分化，低端質量堪憂；傳統居家養老矛盾重重，房價和人力成本居高不下。

如何才能讓老年人“老有所養、老有所依”？江蘇天泉湖實業股份有限公司董事長魏強在接受《中國房地產金融》采訪時表示，公司脫胎于金陵飯店集團，最初也在商業模式的選擇上有一定猶豫，是采用會員制租賃還是商品房買賣？最終為了讓老年人有個家，“葉落歸根”，金陵天泉湖養生養老社區選擇以“居家養老”和“機構養老”相結合的模式來運作。

國企試水

據了解，金陵天泉湖養生養老社區位于鐵山寺4A級國家森林公園旁，距離南京市區110公里。項目總占地面積約為48平方公里，養老社區位于北部，總建筑面積約130萬平方米，分三期開發，規劃約1.3萬戶。一期共12棟，規劃2750戶，全部精裝交付。

已經“上線”的產品有萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮雅園、太平梧桐人家等，和它們相比，社區的優勢在哪里？魏強認為首先是生態，周邊水域達國家二類水標準，氧氣負離子含量高；其次是規劃，超大體量有利于降低服務成本；最后是開發企業金陵飯店有形無形的高度，“有形的高度是樓高，無形的高度是服務理念。”魏強表示，金陵飯店曾摘取國家最高質量獎，在服務行業難以被超越。

值得注意的是，開發企業既不是傳統意義上的地產商，也沒有險資背景。在金陵飯店的官網介紹上，公司業務以“五星級金陵飯店為主體，酒店連鎖經營為核心”，近年來構建了“酒店投資管理、旅游資源開發、酒店物資貿易”三大業務板塊的發展格局。

其中不乏戰略轉型的需要。魏強表示，隨著集團發展進入“瓶頸期”，迫切需要尋找行業拐點。傳統酒店企業的“打法”是以工業化方式延伸、復制、擴張，創造的利潤低且對報表形成巨大壓力；選擇養老市場切入既把握了新興產業機遇，又有利于與集團自身品牌資源結合，形成協同效應。

“養老院同屬服務業，所以我們的一些人才資源可以平移。”他舉例道。集團還組織去國外考察學習，研究什么樣的養老模式適合中國國情。

“日本基本上是退休了以后，他（個人）支付一部分養老金，其他的都是政府支付。北歐是完全國家服務，養老不需要付錢。”他介紹道，“最后選來選去，覺得美國的商業模式比較適合我們，里面包含了居家養老，既可以出租，又可以出售。然后再配套一些機構，包括一些養老服務。”

“以房養老”——中國式CCRC

在美國，這種居家養老與機構養老相結合的高端養老模式被稱為CCRC，持續照料退休社區。社區通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住。

基于這樣的設想，社區為老年人提供“菜單式”的養老服務，包括家政、醫療、護理等，并收取一定費用?？紤]到客戶養老需求，社區建筑在排布上采用整體單邊走廊設計，戶戶朝南，既方便鄰里間交流，又能提高服務效率。每棟樓間以室外連廊相連，居中設有24小時直屬大堂；遇上緊急呼叫，酒店健康管家會及時上門，呼叫醫生進行救助。

魏強攤開效果圖，進一步向記者解釋社區整體規劃，“這邊是我們的配套，在社區門口是醫院、護理院、養老院，餐飲、康體、娛樂、溫泉都在這里，產權是我們自持的。”據了解，社區還配備了俱樂部，他表示，俱樂部其實相當于一所老年藝術大學，“里面有我們養老公司的組織，形成一個社團，有書法、太極拳、太極劍、廣場舞、交誼舞、合唱團；每周一到周日免費活動，公司適時會補貼一些費用，再組織一些季節性活動，比如外出交流、釣魚等。”

金陵天泉湖養生養老社區位于鐵山寺 4A 級國家森林公園旁，總建筑面積約 130 萬平方米，分三期開發，規劃約 1.3 萬戶。圖為效果圖。

社區還規劃了養生農場區域，位于項目南部，總占地約為1萬畝。業主可以租賃一份60平方米左右的耕地，體驗一下種植和收獲的樂趣。如果沒有時間打理您的菜地，也可以委托給農業公司進行托管。

如果家中只剩一位老人，不能獨立生活怎么辦？魏強說，這時會請老人住到社區養老院里來。當下很多養老院都打著床位預訂費、押金、會員費的旗號要求老年人一次性交納高額費用，便宜的幾萬元，貴的甚至高達百萬元。社區首創“以房養老”，客戶可以選擇將房屋出售，住到養老院里來，用賣房子的錢，支付養老院費用。避免“老無所養”的窘境。

智慧養老與醫療養老相結合

醫療是養老的基礎，醫養結合是養老服務最核心的內容，在這方面，社區又是如何保證的？據了解，社區擁有醫院、養老院及護理院，醫護一體，首先依托醫院來解決這些老年人的急救問題，包括一些健康管理和慢性病門診、急診。

“目前我們跟江蘇省老年醫院達成一個合作，它會派一些專業醫生過來。”魏強表示，社區醫院與江蘇省人民醫院、北京宣武醫院的合作也在同步推進中。當遇上急救病情，醫院會及時將病人送往南京進行救援。社區還自建停機坪，正在和上海金匯通用航空股份有限公司商談空中救援問題。

社區對智慧養老與醫療養老進行有機結合，智慧養老打造兩大信息化平臺：生活服務平臺和健康監控平臺?？蛻艨梢酝ㄟ^手機APP或家里的互動電視下單，預約生活服務上門；健康監控平臺則會為老人建立健康檔案，形成健康管理數據庫，有針對性地在運動飲食方面進行輔導。

“這兩大平臺建設把整個社區里的生活服務、醫療服務鏈條全部串起來。”在魏強看來，現在很多養老項目雖然能實現醫養結合，但在智慧養老方面未必領先。據悉，老人未來將攜帶用于監測生命體征的終端設備——腕表。一旦自動報警，醫生辦公室就會監測到，定位實施急救。

金陵飯店還與國外養老機構保持著良好的關系，《中國房地產金融》了解到，公司最早與美國諾賓遜合作，成立金陵諾賓遜老年養怡股份有限公司，后來又引進信諾醫療投資集團、新加坡星光置業。

營收困局

高投入難與產出相平衡，養老地產在運營時普遍存在著長周期、低回報的通病。依托母公司的國企背景，社區雖然解決了部分融資問題，前期巨大投入并不好消化。“我們來的時候，這個地方連道路橋梁等基礎設施都沒有，后來我們投入很多，修橋修路，建自來水廠，建污水處理廠。”魏強向記者介紹道。

“單純做機構養老除非把床位費賣得很高，否則基本上都是虧損的。”他向記者舉例，之前接觸過的一家杭州養老公司，也是“公辦民營”，四年后才實現盈虧平衡。金陵天泉湖社區通過出售產權的錢來補貼服務，從而實現輕重資產模式相平衡。據了解，項目一期就是部分持有，共有72套。目前在資金回籠上存在一定難度，“一期‘平’不了，要等到二期。”他說，項目客源主要來自南京本地，未來將擴大在北京、上海的市場份額，繼續通過圈層營銷的模式定向拓客，主要針對公務員、高校教師、醫院醫師、企業高管等群體。

而在商業模式上，項目也會對出售產權的模式進行改進。魏強和同事發現，由于有些老人尚未退休或者在家帶孩子，盡管房屋已經交付，但并未住進來。由此造成的房屋空置形成一種巨大的浪費，項目運營方正在研究，考慮和一些旅居養老的公司合作，當房屋空置出來的時候就把它租出去，提高利用效率。

作為國內首個五星級養老居住社區項目，2017年6月28日，金陵天泉湖養生養老社區還接待了來自江蘇省發展和改革委員會副主任王漢春一行人員的調研，王漢春在聽取了報告后，表達了對天泉湖區域的認可。那么在項目背后，又有多少屬于“政策加持”？

魏強搖了搖頭，“因為還是這個問題，你是賣產權的，你就是地產，政策上的扶持基本沒有。”當前部分企業以“養老設施”之名行“地產開發”之實，靠講養老故事圈地，大搞房地產開發，金陵天泉湖養生養老社區堪稱行業“清流”。“這種房子誰買？沒人買，得房率還低。”他將社區內建筑排布形容為“奇形怪狀”的，因為想讓老年人生活在一起。

“實際上只要行業認可、政府機關認可，我們就覺得是對我們最大的支持。”魏強告訴記者，在配套方面，社區的水電費享有優惠，自持的養老院、護理院等也享有國家福利。集團去年還申請了200萬元的服務業獎勵資金，雖然“杯水車薪”，但也代表著政府的認可。

隨著越來越多的資本和房企試水養老地產，市場目前越發呈現不成熟、盈利模式不明晰的特征。在候鳥式養老被廣泛推崇的當下，魏強持有不同意見，“我們覺得老人還是需要有個‘根’，所謂的候鳥式養老，我們理解實際上是旅游。旅游需要不停地‘跑’，但當你真的老了，需要人照顧的時候，你還是要在區域里，這時候就要看配套設施服務是不是都到位。”

但更常見的做法是收購一幢物業并將其改造為養老地產，沒有專業化的服務與配套相匹配。高端養老機構雖然設施齊全，往往需要高昂的保險費或會員費。“也不能說哪一個模式就好，哪一種模式就差。”魏強認為，判斷一個養老項目做得好和壞，關鍵看有沒有沉下心來做服務，而不是單純的資本運作或是跑馬圈地，大搞房地產。