馮侖：個人認知很重要，轉型最核心的是“轉老板”

巴菲特的合伙人查理·芒格在《窮查理寶典》一書中曾這樣總結：你永遠賺不到超出你認知范圍外的錢，除非靠運氣?？窟\氣賺的錢，也遲早會因為自己的認知不足，而虧回去。

“如果老板個人的認知系統不改變，在被動轉型時除了被淘汰是沒有機會的。被動轉型的障礙都是創始人，都是老板，都是大股東，他們不愿意接受新模式，又不相信新藥方……最后大多都死掉了。”萬通集團創始人、御風集團董事長馮侖接受金磚財經獨家專訪時這樣表示。

馮侖被譽為中國地產界的“思想家”，親歷并見證了中國房地產市場跌宕起伏的 30 年。從《野蠻生長》《偉大是熬出來的》，到《理想豐滿》《歲月兇猛》《扛住就是本事》，馮侖的作品充滿了樸素而富有哲理的洞見，濃縮了一代企業家經營管理的大智慧，在外界看來，馮侖對世界的探索充滿了強烈的表達欲與好奇心。

在馮侖的話語體系中，新興市場還可做 10 年，創新讓企業去折騰，政府不用管；房地產新模式涉及制度安排，“兩軌”要分清楚，不能混在一起；目前紓困的方式非常正確，“就是救業主不救項目，救項目不救公司，救公司不救老板，所有入市資金參與并購，原則上都是救業主。”馮侖對記者表示。以下為采訪實錄：

一、談紓困：方式非常正確，目的在于穩市場、穩預期

金磚財經：從 2021 年12 月至今，監管部門出臺并購政策，鼓勵房地產行業收并購。目前來看，有部分紓困主體（比如央企、地方國企及資產管理公司、優質龍頭房企等）在參與，截至目前，國資紓困房企的案例有 9 起，其中真正落地實施的只有 5 起。對于房企紓困，您有什么樣的思考？

馮侖：無論是從總量還是結構上，確實出現了一些不利于市場的因素，一些公司出現了債務危機，甚至有爆雷的情況，面積還比較大，具有普遍性。

我看了一下前 50 家房企中大概有 30 家左右都拉響了警報。很多地方在進行紓困，從紓困的方式來看，我覺得主要體現在兩個方面：

第一個方面是看需求。大部分政策都以刺激需求，恢復信心為主，目的是讓需求端回到以往的水平。一些地方出臺了很多有利于擴大需求的刺激政策，比如說解除限購、限價；降低了購房門檻，降低首付和貸款利息等。刺激需求，我認為這是做得最正確的。

各地出臺了很多刺激政策，很多重要的市場城市幾乎完全沒有限制了，而且不僅沒有限制，現在還倒過來：

一些地方甚至對買房進行獎勵。這種做法可能有點過頭，激活需求應主要靠政府提供公共服務來實現。

第二個方面是看供給。對于參與住宅供應的房企，給些松綁、刺激或激勵，使其完成未完工的項目，使產品盡快入市。

現在有些地方政府也出臺了一些政策，比如，降低拿地門檻和付款的條件，對開發商拿地付款，以前是兩個月、三個月，現在拉長到一年，公司先付 30%~40% 就可以了。在規劃、審批方面縮短時間，讓產品加快入市。

我認為也是很正確的。地方政府采取的一些紓困政策，概括來看，一是恢復信心，減少一些行政束縛和限制，逐漸恢復市場的信心，讓市場回到可持續發展的軌道上來。

二是化解危機。個別大型企業爆雷，涉及業主、買家、地方政府及各方金融機構，涉及面比較大，政府及時介入，幫助其化解危機，目前的做法，我認為是很有效的。

對超大規模企業特別大的債務，基本上是兩個方面的做法：一方面鼓勵通過并購的方法，不管是國企、央企并購，還是其他金融手段的并購方法，化解一部分危機，并購遵循的邏輯，就是救業主不救項目，救項目不救公司，救公司不救老板。

也就是所有入市資金參與并購，原則上都是救業主，業主穩定了，房屋能交付，風險基本上就化解了，同時回流一部分資金，部分化解危機。

為什么救項目不救公司？因為公司很多項目，到底哪個先救哪個后救？救項目就是救項目，不是救公司，救公司也不是救老板，因為老板可能還有很多個人的無限連帶責任的法律糾紛等其他問題。

從公司角度來說，政府積極介入解決潛在的問題，大體上分 5 個階段解決危機。

第一階段是司法集中管轄。大家有什么事都在一個地方來打官司，這是第一步。

第二步是債務集中登記，成立一個債務集中中心。一般爆雷公司的債務結構相對會比較復雜，比如有表內債務，有表外債務，有銀行債務，還有個人債務，另外還有顯性債務，還有隱性的債務，還有擔保責任，等等。

一個公司的經營活動涉及的債務，如果不把它徹底透明化再集中登記，就沒有辦法解決后續的第三個階段問題。

第三個階段是集中剛兌。把所有資源集中起來，先把剛兌問題解決了，老百姓的集資，員工集資，還有外債等，債務償還是有順序的，集中一切資源解決剛兌，如果有無限連帶責任擔保的話，老板的個人資產也會納入進來。

第四階段是分類重組。分類重組就是根據企業資產的情況好壞分類，有些公司除了住宅業務以外，還有非住宅業務，還有非房地產業務。

第五階段是分清責任，追究到人。分類重組以后要追究相關的責任人。該怎么做就怎么做，這是第五個階段。

在法治化和市場化兩個原則的指引下，從司法集中管轄到最后把人的責任分清去處理，大體上需要兩年到兩年半的時間，這是一個標準流程。全世界大型公司爆雷，最后市場化解決基本上也是這樣一個流程。

這也是一種紓困方式，這種方式主要是解決市場退出機制問題。市場主體很多，上千萬，加上個體戶都上億了。但是不管怎么樣，有進入就有退出，微小的有微小的退出方法，超大規模的市場主體也有退出的一套游戲規則。

總體上看，紓困的目的是穩定市場，穩定預期，防范和化解金融風險，刺激市場恢復信心，進入到一個更高質量、可持續發展的軌道。關于紓困，這是我目前觀察到的情況和我的一些判斷。

二、談轉型：最核心的是“轉老板”，認知系統需改變

金磚財經：房企目前仍然以自救為主，比如債務延期、出售資產等，有的企業未來可能轉行不做了，有的企業在積極轉型。對于轉型，您有哪些體會與思考？

馮侖：人不是逼急了都不愿意逃離自己的舒適區。遇到危機才想到突圍，想到出路，想到轉型。轉型有主動轉型和被動轉型。很多先進公司包括華為、阿里巴巴與騰訊都會提前布局。但大多數企業都是掉水里出現了危機，然后開始轉型。

舉個例子，一家做購物中心的公司，老板因病突然去世，這個購物中心事實上已經老化，創辦人干了 20 年，他對消費的感覺、市場的感覺都是在他那個年代，他去世后他的女兒從國外回來，他女兒 20 多歲，沒想到現在做得很好，因為什么？剛好，消費需求變了。他女兒熟悉的客戶正好也是20 多歲的人，她自己也就 20 多歲，這種轉型算是被動轉型，轉型后比她父親在的時候做得還好。如果父親不出事，20 多歲的女兒不可能來管這個企業，公司做商業零售，她父親不可能有同代年輕人的感覺，他也可能被時代淘汰了，這叫被動轉型。

現在大部分企業所謂的轉型都是被動轉型。在轉型過程中，老板想的都是救急、救命，這牽扯到用舊藥方和新藥方的問題。主動轉型可以從容淡定地去做，甚至有好上加好的選擇，基本上是舊藥方還能吃，然后再加點新藥。被動轉型，其實沒有時間從容來做選擇。

現在被動轉型最大的障礙是當事人救急、又不愿意吃新藥。他的思維固化，對新藥沒有判斷力。我們最近在幫助很多企業轉型，選一些項目去做，包括一些小的并購，還有重組資產，都會碰到這類問題。

通常來講，房地產企業主動轉型分三類：

第一類叫做微轉型。就是在住宅領域進行深耕細分。

第二類叫做小轉型。小轉型就是在地產以外，增加一些相關的產品。比如說萬科走的路，現在有物業管理，包括一些商業寫字樓，作為城市配套的一些物業管理參與。轉型不轉行，還在行業內，這叫小轉型。

第三類叫做大轉型。大轉型等于轉行，比如有的企業做汽車，完全就是轉行。

我認為轉型最重要的是轉老板，要么原來的老板靠邊站下崗，要么老板自己學習重新改變自己，如果老板個人的認知系統不改變，在被動轉型時只會被淘汰，是沒有機會的。被動轉型，要么斷臂求生，要么選用新的模式，要么引入新的伙伴，要么把債務用一種自己不熟悉的方式處理，就相當于要用新的藥方來治舊病。被動轉型最大的障礙都是創始人，都是老板。

舉個小例子，項目做死了，公司負了一大堆債，項目也賣不動，大部分人想的辦法，就是找個人來接盤，別人接盤也要賺錢，你都賣不動，別人接盤怎么能賣得動呢？在這個時候你要做的不是先去找一個接盤的人，而是先要改變你的產品管理模式，分析細分市場的優勢，讓你的產品變成市場上可以追捧的產品?；蛘哒f在你的項目里增加哪些內容，使你的產品在市場上一定先要有人要，有銷售現金流的時候，你再找人來接盤。人家接盤也是要賺錢的，而且接盤的人都比你聰明。

第二就是你要折價，不用新藥方，那就一定要便宜，而且是要直接一下便宜到“腳背”的那種，這個時候就是要讓別人撿便宜，因為很便宜，雖然暫時賣不出去，但是他扛三年沒有問題，三年之內他按舊方法也可能實現去化。

被動轉型的時候，障礙都是創始人，都是老板，都是大股東，因為他們不愿意接受新模式，又不相信新藥方，同時又不愿意降價，還假定來接盤的人比他還笨。被動轉型為什么成功率低？最后大部分都會死掉，就是這樣的原因。

主動轉型已經很重要，主動轉型要投入。我們在 5 年前就主動轉型，這幾年我們毫無壓力，做得非常從容。

因為我們在 5 年前把高周轉、高杠桿的開發業務減持了。然后圍繞大健康持續做產品，健康公寓、醫療貿易、醫療工業園區、療愈酒店與康養社區，我們慢慢做，將幾個產品都做起來。

活下來的企業，主動轉型的企業都不會太吃力，但是他需要在認知上超過普遍的認知。比如你得超過財經媒體的認知，你得超過證券分析師的認知，你還得超過同行中 95% 的人的認知，你才能夠提前轉型，在主動轉型中取得成功。

企業在轉型當中，如果不能主動轉型，被動轉型就要用新藥方，要舍得降價，舍得割肉。王健林為什么成功？萬達就是賣得快，現在比覺悟晚的企業要好過很多，創辦人的智慧認知與決斷力非常重要，萬達做得不錯。

三、談前景：新興市場還可做10年，創新讓企業去折騰

金磚財經：有學者認為，我國有著眾多的房地產企業，有些企業的經營能力還是很強的，有的甚至具有相當的國際競爭力，未來的房地產企業可能在海外投資方面會有一個很好的發展前景。比如東南亞，“一帶一路”，甚至包括俄烏的戰后重建，國際需求還是很大的。您如何看？

馮侖：在主動轉型中，其中在微轉型方面，住宅細分市場還有一個可能性，就是去新興市場拓展，人均GDP1 萬美元以下的市場。

全世界住宅發展的規律就是，人均 GDP 在 1000 美元干到 1 萬美元，這個階斷基本上是黃金時間段，過了就會進入到減價、減量、減速階段，如果要在微轉型的道路上主動轉型，我們的經驗完全可以用在越南、印尼、泰國、柬埔寨，這些市場現在人均GDP 兩三千美元，還可以做 10 年沒問題。但是不能去做歐美市場，歐美市場的住宅需求增量很少，人均 GDP 過了 1 萬美元的市場，城市化早就 70%以上了。

只能到人均 GDP1 萬美元以下的新興市場，在新興市場中，中國的公司最熟悉的還是東南亞，雖然南美、印度都有機會，但是文化上還是離得太遠。離得近一點的話還是東南亞市場，大概五六億人的規模。比如越南有 1 億人的市場，在越南做住宅就可以了。市場相當于中國一個大省，好好做也能做出不小的規模。

東南亞目前只有住宅市場，非住宅的業務沒有太大的市場。我們要知道房地產的發展規律，人均 GDP1 萬美元以下做什么，1 萬美元到 6 萬美元做什么？6 萬美元人均GDP 的市場做什么？產品的變化，模式的變化，人才結構的變化，客戶需求都得研究，這樣你才能主動轉型。

企業做到被動的時候，就不叫轉型了，其實就是死得體面一點而已。因為房地產是個長周期的項目，不可能像消費品馬上換生產線就成別的，它很慢的。

金磚財經：企業如何才能活下去，活得好，有哪些新商業模式可以選擇？您做了哪些探索與實踐？

馮侖：企業創新，商業創新，做得就多了，比如說元宇宙房地產，我們也投資了一家公司。這種創新每天層出不窮。包括摩天大樓怎么讓它賺錢？然后園區怎么管理，購物中心的倉庫怎么智能化，養老公寓、養老社區怎么做，都是企業創新的范圍。企業創新，政府不用管，應該由企業自己去解決問題。

養老方面現在也有很多創新的嘗試，比如社區養老、居家養老。是商業養老還是福利性養老，都是市場競爭出來的，政府不用管，企業自己會折騰。

我們有一個團隊專門圍繞著不動產科技看項目做投資，創新主要是圍繞著健康醫療不動產，比如健康公寓。我們有一個產品叫梧桐公寓，面向養老，面向學區，這種產品我們叫做公寓類的產品。

醫療就是把消費醫療、輕醫療集中在一個 5000 到一兩萬平方米的空間里。我們有健康中心與健康生活館，在重慶、西安都有；我們做醫療健康的產業園區，在青島就有，接下來在昆明、天津也會有；還有療愈酒店，就是把度假和生命力修復結合起來；還有康養社區，在三亞與北京我們圍繞著大健康，做的空間產品，提供的務，這些是我們自己的創新，根據市場的需求正在不斷完善。

四、談新模式：住房“兩軌”要分清楚，不能混在一起

金磚財經：中國房地產舊模式的問題在于過分強調商品和資產屬性，把住房當作一個快速周轉的金融資產，忽略了居住保障。您認為，新模式應當如何建立？

馮侖：全世界解決住的問題，住宅領域一共有三種模式。一種模式就是美國的方法，幾乎都是市場化解決。完全用市場辦法解決，不管窮人富人都是通過市場手段、供求的關系、金融的手段來解決。全世界最大的住宅市場，最大規模的住宅公司，相當長的時間是在美國，因為美國人口多，移民多，完全市場化。

第二種新加坡的模式：80% 是政府管，組屋；20% 叫做私人房地產。政府的組屋是相對封閉運行，從土地的獲得、規劃、設計、戶型到施工建設后期管理，公積金貸款管理以及最后買房資格，身份認定，財產繼承再進入二級市場，要不要再次進入市場等，所有環節其實是封閉管理。80%的人，只要你是新加坡人，都可以進入這個市場，政府對這個市場管得很具體，既管價格又管戶型。

絕大部分人都通過政府體系里解決住房問題，只有 20% 私人房地產通過市場去解決，20% 的私人房地產跟政府的 80% 是不打通的，實行的是單行道管理。你有了私人房地產，不能再去買政府手中便宜的房子，這就是新加坡模式。

第三種叫德國模式，德國模式就是絕大部分以租賃為主，然后小部分可以買私人的房產，私人房產不能套利，比如說我買了一套房去炒套利，超過一定利潤水平，政府要征高額稅收，除了高額稅收以外，涉及犯罪的要坐牢。德國很嚴格，沒有大房地產公司，德國有 8,000 萬左右的人口，但德國的房地產公司沒有新加坡的房地產公司大，新加坡的人口只有五六百萬人，五六百萬人的小國家，20% 的私人房地產市場公司都比德國的大。

越市場化越可能出現大的住宅公司。從國家層面來說，這是制度安排與制度選擇。我們國家實際上過去 20年一度是沿用美國的模式，用市場化解決，結果發現不行，有的人買不起，有的人說房價太高，后來又用新加坡方式，再后來又希望像德國這樣保護更多的人能夠買得起，租得起。

未來究竟建立一個什么樣的住宅制度，我個人覺得未來可能是新加坡和德國之間的一個模式，大概會有30% 左右的保障性住房和公租房，政府管 30% 左右。未來 70% 是市場化的，中國房地產行業 20 年形成了一個基本的結構，未來把 30% 這部分相對封閉運行做規范，70% 的部分按照市場的辦法通過競爭發展創新去逐漸滿足市場的需要，新進入市場的年輕人，從農村進城打工的人或者他們的二代，這些新市民的需求基本上可以滿足。

市場化的 70% 部分很多也會拿出來做租賃的房子。我國現在城鎮人口人均住房 36 平方米，把農村都算下來，我們是人均 41 平方米，基本接近中等發達國家的人均住房面積總量。未來要有一個好的、合適的住房制度安排，更多做好結構性調整，把保障性住房和租賃住房體系的政策和制度完善。

“兩軌”要分清楚，政府這一“軌”一定要封閉起來，不能與市場混著弄不清楚。