2022年中國產業資源戰略峰會成功落幕

2022年度觀點發布

億翰股份董事長陳嘯天發表主題演講時表示，今年主題定義為重啟，既是宏觀層面的重啟，也是行業層面的重啟，同樣也是價值的重啟。

宏觀重啟：宏觀環境&國際政經關系正在重新調整；

行業重啟：新需求、新規則、新玩家下，房地產業再也無法回到過去，現已出現三個變化：

第一，杠桿之變。金融杠桿權重減小，專業杠桿、資源杠桿和服務杠桿權重加大。

第二，格局之變。地方諸侯崛起，民企國企8:2的格局預計將轉變為央企、地方國企與民企2:5:3。

第三，規則之變。金融邏輯轉為實業邏輯，時代紅利也已轉為管理紅利。

戰略視角下，如果我們把過往視作空間建造業而不是地產開發業，那么行業早已進入空間賦能的大時代！其中，空間是指生活空間、商務空間、生產空間和公共空間這四類空間，在空間內加內容，這是我們每個人未來都能觸達的重大機會！

而空間賦能至少有五個方面價值：信息的價值、專業的價值、協調的價值、組織的價值和資源的價值。

價值重啟：經過20余年發展，房地產業已打造出六大強勁引擎：多年資源積累、明晰政府訴求、機制靈活、善用資本、國際化視野和經營心態成熟。

未來幾十年，將是空間賦能大時代的機會窗口期，億翰與你同行。所有的重啟和循環都是歷史的必然，每一輪的重啟都意味著接下來新一輪的進化和迭代！

全體大會一：地產融新·發展高峰論壇

主題演講一：《勇立潮頭，構建城市服務新模式》

綠城理想生活集團助理總裁、綠城未來數智董事兼CEO陳霄認為，2021年以來，社會經濟形勢發生深刻變化，國內經濟下行壓力加大，政府啟動要素市場改革，推動著地產數字化轉型進入常態化，疊加消費者需求的升級，促使行業加速轉型。

現在的轉型期恰恰就是數字化運營發展的機遇期。對于接下去的發展機遇，主要圍繞三個方面：第一，新型數字社區建設全面展開；第二，城市服務、民生服務成為新機遇切入口；第三，數字化是實現美好生活的關鍵手段。

圓桌論壇一：《地產下半場，企業如何融新求變？》

在圓桌討論環節，業內人士針對“當下行業盤整的階段，對于企業本身來說有哪些新的業務契機？”的問題展開討論。

朗詩綠色管理總經理姚偉鋼表示，目前行業處于調整階段，企業處于洗牌階段，從三個群體的角度來看有一些機會：第一，暴雷的企業第一訴求是紓困、盤活項目；第二，金融機構對現有的不良資產需要做資產的處置和盤活；第三，民間的資本或者一些非房的企業，有比較大的參與需求。從這三個群體來看，未來對于地產行業的機會在投前、投后上會有比較大的機會。

綠城管理董事會秘書張盼盼認為，作為代建企業，希望房地產行業能夠平穩健康發展。因為房地產暴漲或者暴跌，對代建公司都會有波動的影響。行業已經出現了投資去中心化的趨勢，目前所有的房地產公司都在去杠桿，反之政府的保障性住房以及由城投、國企兜底拿地的項目比例越來越多，這些主體不擅長做開發建設，在這個過程當中需要專業的服務商為他們賦能，這些是代建的機會。

金地管理副總經理王欣表示，在第四個十年的時候，金地的穩健似乎是變成了比較大的優勢。恰恰在行業盤整的狀態下，金地按照自己的節奏走，才有這樣的機遇和優勢。從企業的自身的特征想分享給大家：第一，穩健的經營和優良的品牌，在盤整的階段有更多參與市場的機會。第二，集團較早全國化布局，使我們在代建項目管理上，能夠快速的在全國去進行這種業務的觸及，另一方面多元化的協同也帶來豐富的業務。行業盤整意味著收縮，同時也意味著遷移，同時也意味著升級，在收縮、遷移和升級中可以尋找新的增長點和機會。

圓桌論壇二：《產業鏈視角看地產》

問題一：所在行業出現了什么變化，有什么壓力？如何應對？

艾迪格設計創始人唐文志表示，房地產的配套設計和軟裝受沖擊較大，民營房企不拿地導致業務萎縮，酒店板塊經營也十分困難。2021年下半年對業務進行了一些調整：第一，積極與國內酒店做深度鏈接；第二，和有國有企業的地產公司合作；第三，加大與地方政府平臺合作的頻次；第四，做豪宅和C端的業務。

問題二：對于行業未來2-3年展望？

東吳證券研究所副所長黃詩濤認為，對于中期的結果，我比較悲觀，在中期未來兩三年的時間里，市場整體還是處在比較有壓力的狀態，因為整個增量比較少，現金流比較緊張。對大地產集采的市場來說，未來整個供應鏈市場面臨非常殘酷的競爭?？赡茉谶@兩到三年之后會形成穩定的市場格局，會回到一個社會平均回報率的水平上。短期的兩到三年，我們更看好一些零售端的市場，或者是說像水泥這樣的寡頭壟斷的市場。目前優秀的企業普遍具有多品牌、多市場、多環節三個特點，能夠獲取更高的市場占有率。

華泰證券研究所大周期行業負責人王帥表示，如果房地產銷售能持續維持在13-15億㎡，對原材料行業是好消息。地產需求下降下，原材料行業的供需再平衡可能通過兩個路徑恢復：一是供給的反應，今年市場需求急劇的變化，讓生產商短時間內還沒有適應供需的變化，只要供給下來，再平衡過程能夠實現；二是非地產需求能夠持續增加，抵消地產需求下降的負面影響。

全體大會二：產業服務·發展高峰論壇

主題演講一：《新階段產業園區的“變與不變”》

億翰股份副總裁何璐發表主題演講表示，兩“變”兩“不變”，產業園發展進入新階段。

第一個變是，行業結構改變。第二個變是，客戶訴求改變。產業導入+整合服務是關鍵，產業園發展新階段到來。第一個“不變”是，大階段沒改變。我們依舊會處于非常長的漸變交替期，各類機會都會存在，但同業的借鑒意義有限，應該看得更遠。第二個“不變”是，底層邏輯沒改變。資產賺錢，政府付費的底層邏輯沒有改變，企業仍應保持戰略定力。

主題演講二：《打通園區最后一米，構建產業服務生態》

星河產城研究院 院長王英杰發表主題演講時說，產業園區運營服務進入鏈式分解、跨界融合、協同創新的新階段。星河產業集團充分整合政府、企業、社會的多方資源，打造一站式的“超級企業服務中心”、“天際會客廳”，以產業服務為核心，物業服務為基礎，商務及配套服務為支點，締造全方位多層次的高端服務體系。通過提供多元的服務項目、高效的響應機制、專業的服務團隊、便捷的智慧化服務，切實踐行“我是星河第一服務員”理念，打通服務企業‘最后一米’。從資產運營的角度重新定義園區運營服務的價值。

圓桌論壇一：《高效運營協同產業發展》

問題一：關于園區運營如何協同產業發展。

園區運營協同產業發展過程當中，運營商可以做哪些事情，賺哪些錢？

在運營深入的產業鏈體系當中，園區運營商應該以什么角色進入，運營的邊界在哪里？

天瑞金集團總裁趙立東表示，以客戶為中心。我們有大量的客戶服務人員會隨機與客戶溝通取得信息，也有第三方機構的客觀調查。把客戶的需求不斷進行整理和提煉，之后再提供服務，不斷地改進和完善服務標準。在服務客戶的同時，加強園區運營與客戶的粘度，提高滿意度。

吳中高科創投副總經理錢大進認為，我們第一工園作為民營園區，目前“看得見摸得著”的運營收入主要來源于載體資產的租售、物業服務、以工業鄰里中心為園區配套設施如餐飲、住宿、共享會議室、實驗室平臺等帶來的增值服務收入以及產業投資服務收益。

對于協同產業發展，面向政府端，我們第一工園主要扮演著“產業橋梁”的角色；面向企業，我們扮演著“店小二、陪跑人”的角色，以太倉星藥港為例，我們從產規引領、基金引導、平臺引智和智慧引商四個層面，賦能園內企業以及太倉整個生物醫藥產業發展。

圓桌論壇二：《輕資產如何賦能產業園區發展》

問題一：對于園區輕資產業務的理解、輕資產領域內的探索以及發展的思路。

億達未來總裁魏巍表示，輕資產是一個價值輸出，要看市場買單的行業有多少，買單的價格有多高，以此反推運營商輕資產業務的段位在哪兒，最后成功與否，能否活下去。從億達未來的發展路徑來看，早期輕資產業務追求標準化，后期發現標準化在項目上可以實行，但在整個體系和運營模式上不可實行，因為標準化會導致創新不足和市場敏銳度的降低，而輕資產市場每一天都在改變，商業模式完全按照標準化會有巨大的風險和問題。

米貝創新CEO李鵬說，輕資產主要分為三類：第一，早期做聯合辦公。類似孵化器，一般體量比較??；第二，幫政府或大型國有公司做代運營的公司；第三，以米貝為代表的基于二房東的架構。輕資產主要從四方面賦能園區發展：第一，產品端，作為輕資產一定要打造非常有競爭力的產品；第二，科技服務；第三，企業融資服務；第四，市場推廣服務。

中集產城園區運營常務副總經理、中集物業董事長陳亮表示，第一，從客戶視角來看，要一園一策，一個園區一個主題的策劃，主題定位形成的共識、客戶視角形成的共識一定要落地。第二，企業視角來看，各自企業內部不同，組織保障也有不同，運營服務一體化在資源保障上對服務的促進和落地更加有利。第三，外部政府視角來看，滿足政府利益、滿足企業需求，同時達到運營的價值，這三角關系有時候是博弈的關系，但有時候也是利益互相驅動的過程。

全體大會三：物業服務·發展高峰論壇

主題演講一：《價值回歸，新服務體系謀新未來！》

億翰股份物業服務事業部總經理鄔曄發表主題演講時表示，經營脫鉤，價值回歸：在資本市場估值回歸端，回歸主要受到兩大因素影響，其一為外因，即關聯房企的業務和資源的支持力度；其二為內因，即物業內生的成長性和盈利能力的確定性，在外因影響之下的不確定性增強。創新突破，向第二增長曲線要未來：當前物業行業正處于“管理、服務、運營”中由服務到運營的發展階段中，在此階段，物業企業的利潤空間被進一步壓縮，但是“商業+社區消費”的發展空間及盈利能力則顯著較高，且正在以基礎服務做流量增值服務做利潤的模式全面推進。“三標體系”，塑造服務專業品牌：物業服務專業品牌正處于“1.5時代”，需要注重三標體系建設，分別是服務標準化、項目標桿化、業務標簽化。讓服務品牌和企業管理實現互生共榮，推動物企的高質量發展。

圓桌論壇一：《市場環境巨變，物業如何保持發展定力？》

問題一：行業在當前發展階段，最應該堅守的點是什么？怎么看待企業經營發展的內核？

新城悅服務首席戰略官尤建峰表示，物業的堅守要回歸本源，關注員工滿意度、建設企業數字化，助力實現人員、組織、制度與新發展戰略的適配。例如在員工滿意度角度，不論企業做社區服務還是做B端或C端服務，只有員工滿意才能夠使得員工能夠站到客戶角度考慮問題、解決問題，最終實現客戶的滿意。2022年，新城悅服務明確以“客己平等，相互成就；知行合一，樂于擔當”為核心價值觀的服務者文化是公司發展的長期驅動力，通過管理并激發人才的主觀能動性，從而建立內部員工與外部客戶對于服務滿意度的長期正向循環，讓“滿意的業主”來自“滿意的員工”。

合景悠活副總裁王中琦認為，市場環境變化是常態，需要平常心去面對。承擔起疫情防護的社會責任，未來會變為物業企業常態化的經營能力。第一，堅守以客戶為核心，不斷打磨產品并保證服務質量，是物業企業的根本。第二，關注團隊、關注員工，通過數智化建設對團隊賦能。第三，對股東負責，在防疫工作、客戶滿意度、員工滿意度與經濟責任、社會責任之間找到平衡，通過自身運營能力的提升來維持良好的經營成果。

綠城生活集團副總經理焦錦說，市場需求不再單一，針對項目要持續保持發展定力和動力，下沉到經營。從發展定力看，基礎物業是開展增值業務的核心要素，需要增加拓展能力，保持穩健提升。從發展動力看，深度運營才能夠增強自身能力，成為未來增值業務發展的重要支撐。

圓桌論壇二：《隔行不隔山，跨界看物管？》

問題一：物業服務行業的智慧化建設與其他行業相比有怎樣的差異性？物業行業進行智慧化建設的必要性及可行性？

鋒物思源上海公司總經理李延棟認為，物業與其他行業的共性為信息化，數字化、智慧化管理首先是給企業提供業務服務，其次是降本增效，最后是構建行業生態。差異點在于：第一，基于物業行業服務型的特點，在構建物業服務平臺中需要滿足物業內部業務與管理應用，還要支持C端應用，也要滿足B端深度信息化應用；第二，滿足物業企業互聯網C端應用，在業主C端的應用當中，需要有大數據技術，物聯網技術，人工智能等技術的支撐，既具有B端厚重的業務應用，也具有C端應用的特點，需要滿足易用性，靈活性，可擴展性要求，全方位智慧化技術的普及；第三是物業資本化之后，對信息化的要求更高，對于技術的應用顆粒度要求更細，需要物聯網和TOB的技術支撐業務。對信息化，智慧化應用服務提供商，需要有行業的沉淀，需要有前沿技術的支撐，需要有大批量用戶的積累驗證。第四，鋒物思源是以自身優勢，以行業沉淀，新技術應用給物業行業提供完整的智慧化產品方案。對視頻AI，IOT，EBA應用深度與企業ERP系統形成深度的業務閉環，賦能物業行業持續發展。

?？低曋腔劢ㄖI務部行業總監周國鋒表示，差異主要體現在：其一，常規企業做數字化業務統一，可以從集團垂直到一線，但物業企業相反，物業的生產力集中在業務一線；第二，服務業態與場景也不相同，會導致同一方案在落地效果上產生很大的差異；第三，不同業態的產權存在很大的差異，會導致解決方案在落地模型上產生不同的效果。

在必要性上，未來智慧化或者數字化是物業企業的重要賽道，這是由于第一，物業行業一線員工平均從業年齡明顯增高。第二，正常項目缺邊很嚴重。未來物業企業的人更多服務或者輔助機器設備，而機器設備服務于人，所以這也是可行的，但這個過程需穩步向前，因為技術有發展步驟，它會沿著步驟慢慢成熟，在這個過程中，智能設備將逐漸增多，設備更新頻率也更加頻繁，用戶的體驗也越來越好。接下來，物業行業的信息化將是把各種優秀的技術和場景進行結合，更好提升體驗，或者更好降低成本，這里面有技術的成熟、場景的磨合，總之，智慧化還是會有很長的路要走。

沃潤科技專家顧問王宏國說，差異性主要包含三方面，第一，物業行業和其他行業相比場景比較復雜。第二，無論對于供應商還是管理來講，鏈條比較長。第三，管理和服務邊界存在模糊現象?？傊?，數字化轉型是物業的必不可少的路、無路可選的路，也是唯一可走的路。

隨著人工成本不斷地提升，企業成本大量增加，如何在物業費不漲的情況下做出均衡，數字化轉型給出答案，這種方式必要且可行；從另外一個方面來講，數字化轉型完成后，首先擴大了管理邊界，提升了管理效率的，提升業主服務滿意度，真正實現降本增收提質增效。對未來體系化的搭建形成統一化管理，對于企業品牌提升來說皆有益處。

全體大會四：康養文教·發展高峰論壇

主題演講一：《生態共建，賦能康養新秩序》

億翰股份康養產業事業部總經理張小兵發表主題演講時表示，我對康養產業領域有七個“新”的理解是，第一個新，產業新發展，核心是提升運營服務能力。前10年，快速布局搶占點位的時代逐漸結束，后10年，以精細化運營帶動高品質服務為核心競爭要素的時代終將到來。

第二個新，養老新需求，家庭養老解決方案是本質。養老，還是享老？生存，還是健康？養老，不是一個人的事，養老需求復雜化，是待解難題。

第三個新，市場新力量，國家隊是產業發展穩定器。目前“國家隊”+“險資隊”+“其他隊”三足鼎立的市場新格局，代表了政策和市場發展的全新趨勢。

第四個新，康養新秩序，復式經濟時代需要兩輪雙強。大的政策引導和大的市場是雙輪驅動，養老事業?；?，康養產業要盈利，資本要強和人才要強是過程中的雙強

第五個新，運營新能力，兩手抓兩手都要硬。左手抓資源，橫向強整合，建發展勢能；右手抓服務，縱向深耕耘，成品牌動能。叫好，又叫座，才是真口碑。

第六個新，產業新生態，互聯共振才是王道?！究叼B產業研究院】聯合體，努力連橫；【康養全產業服務】聯合體，認真合縱；賦能康養發展新秩序，是我們前行的方向。

第七個新，服務新品牌，作為億翰的全新康養品牌，需要做好專業能力的建設、資源能力的積累和圈層環境的營造，通過做好全流程、全周期決策咨詢服務，共同見證中國康養產業前行的力量。

最后希望大家能夠和我們一起在這個領域里走得更遠，共同建設康養產業的新生態。

圓桌論壇一：《多維度視角解讀康養產業》

問題一：經過近十年的發展，養老行業特別是運營領域，有哪些新趨勢，值得大家關注？

朗詩常青藤總經理羅丹表示，第一個趨勢，比較欣慰地看到行業越來越注重分開看輕和重，不管是險資還是國企。大家都在看運營，理性的投資和精細化的運營，不僅僅對一家企業，其實對整個行業都是有幫助的。第二個趨勢，養老這個產業，除了需要養老，還需要產業鏈條上很多企業的加入，所有的環節去理解這個行業，不要用短期的視角看這個行業，行業才會慢慢走下來。

迪馬產發副總裁鄭春香認為，從宏觀角度來講，8月底國務院發布最新養老進度的專項報告，政策也是接二連三的出臺，對于養老企業來說一個是機會。從中觀角度來講，第一，整個行業的競爭在加劇，國民共進，國家隊進場的力度和速度都在加大；第二，醫養結合是必須的選擇；第三，消費者的消費者意識，對于專業化、品牌化和連鎖化的要求也越來越高，會倒逼養老企業運營和管理水平的不斷提升。從微觀角度來講，疫情新常態之后對運營的壓力是非常大的，對于養老行業來說，過去十年熬的，接下來大家還要有足夠的耐心繼續熬，我認為這是一項馬拉松工程。

綠城康養副總經理楊滿珠說，綠城康養集團一開始就選擇機構養老成為剛性需求，通過剛性需求讓企業本身能夠活下去，依托康養地產的優勢做咨詢，做對外輸出。目前的階段會聚焦在機構養老為主，可能是醫養結合會更多一些，依托機構運營發展其他的業務板塊，機構運營的能力強大了，服務水平處于行業的前端水平，才能把其他附帶的做好。

復星康養總裁助理梁杰表示，第一，十年的技術進步帶來運營效能提升，現在可以通過系統做很多前置性的風險預估，技術進步對于這個行業影響和變化還是很大的。第二，客戶端不一樣。隨著這十年客戶需求的變化，提供的養老服務也會不一樣的。以前就是機構養老，現在做了很多的咨詢，適老化的改造，針對居家和社區包括整個養老家庭的變化，都會提供更多多元化的服務。

主題演講二:《國際化教育，后疫情時代發展趨勢研究》

億翰股份國際教育事業部總經理金毅發表主題演講時表示，未來十年，兩次考試將成為人才選拔的重要節點：第一，中考，決定著普通高中與職業高中的路線分化，提升了就讀國際高中的需求；第二，研究生報考人數的增加，錄取比例不變的前提下，帶動繼續留學深造需求。

國際化教育將成為國家教育體系的有力補充：未來五年國際化高中課程就讀人數將超過30萬人；出國留學人員數量將達到100萬人；留學歸國人員數量將達到80萬人。

國際化教育不等于出國留學：國際化教育一定程度上可以破解國內教育內卷壓力，了解更多的國際教育知識有助于國際教育家庭進行合理有效的國際教育規劃。

國際化教育發展趨勢的四大支撐因素：第一，國家發展、家庭教育投入升高，國際化教育接受度提高；第二，國內現在教育資源無法滿足一部分家庭的教育需求；第三，高凈值家庭及中產家庭的國際教育需求多元化；第四，全人教育理念、多元化的課程和升學方式將受到更多國際教育家庭的青睞。